共配套设施费的审核方法及案例【含思维导图】爱游戏网站入口土地增值税清算审核要点！公
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其成本▲•◆•■▽、费用可以扣除-◆…▽；按以下原则处理■●◆▪：建成后产权属于全体业主所有的=…★，建成后无偿移交给政府▲▪△■、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的▼○▼▲，第（三）款规定□=▲△○•，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房☆==-■▷、会所▷★、停车场（库）-☆△▽•-、物业管理场所•▲-□、变电站▷▪、热力站▷△…▪、水厂▽▲▷、文体场馆•◇□■、学校▽●、幼儿园▲•=◁●、托儿所•◇◁▪★◇、医院●=•、邮电通讯等公共设施○…，其成本☆▪◆、费用可以扣除○▽；应计算收入□▽★●▼，并准予扣除成本☆◆、费用□■。建成后有偿转让的□○★○▽★！
实际发生的公共配套设施扣除还要取得合法有效凭证★★，无法提供合法有效凭证的--，不能扣除▪▼▽◇。再者●◆■•，预提的成本费用在土地增值税清算时不允许扣除▲●-=☆。案例中三期的幼儿园和社区文化活动中心工程虽然是为一二期项目进行服务的公共配套设施-▼-•□，因三期的社区和幼儿园还未动工□◁▼□，相应的成本费用并没有实际发生•=▽□○◁，且不可能取得合法票据▼▪•○◆。所以■◁▽，税务人员在审核时将三期预提的开发成本进行剔除-▼=◇◆。
①产权属于全体业主的▽◇▽★，如物业管理用房等•▪，应提供房地产开发企业无偿移交给全体业主使用的移交文件○★□-▽○、业主委员会选举文件等资料▼○■•，并在小区内进行公开承诺★▲=•☆●。未成立业主委员会的住宅小区☆■◁▲=，由办理入住手续50%以上的业主签字确认移交○◆○▽▼•。对于物业用房面积超过规划面积的=◁••◁-，还应提供大连市国土资源和房屋局关于明确该项目物业管理用房的文件以及大连市国土资源和房屋局出具的关于暂时限制该项目预留物业管理用房交易的文件◆★▽•。
（1）政府规划文件中应有相关规划◇▼▲□▷…共配套设施费的审核方法及案例【含思维导图，没有政府规划-•□▪，却实际建造的▽△，需提供有效证明▽•…。
【条款修订】第十三条规定 …-△，房地产开发企业确认公共配套设施的扣除金额时应提供有效证明○▲△。
第（一）款规定…★△，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额▼◆，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行爱游戏官方网站入口▪…。除另有规定外▷◇-●，扣除取得土地使用权所支付的金额▽•、房地产开发成本■•、费用及与转让房地产有关税金◆●□◁▼▲，须提供合法有效凭证●○•★▷；不能提供合法有效凭证的■▪◁，不予扣除●▲▽…•△。
开发商能否提供与相关部门的移交手续◁△：如公共配套设施为幼儿园◁•、学校◇◆○◇◆，开发商能否提供与县级（含）以上教育主管部门签署的交接协议▲☆◆▼○△；公共配套设施为居委会的★○◆○△，开发商能否提供与所属街道签订的交接协议◇◇◆★▽；公共配套设施为人防工程的▽▽▪，开发商能否提供人防工程证▲▷、人防办公室出具的该项目结建人防工程批复证明材料☆-□。
土地成本▼▪▲、开发成本统一采用建筑面积法□★=□◇，全营业税项目◁▲○★▪，税金及附加不考虑地方教育附加○△▷、印花税○◁▷▽•=，利息按比例扣除▪▪。
土地增值税扣除项目中的公共配套设施▷▼☆，是否为开发商根据政府或政府相关部门的要求▼=△•▼，在房地产开发项目内建造且无偿转让给相关单位或业主使用的非营利性的公共事业设施△☆•◆◇□，包括▼□…：物业管理用房▲▼◁▪、人防设施◁-、变电站▼▼■、热力站=★▪□、水厂•••…▼、居委会◇○▼◁■、派出所□=▽、托儿所•☆、幼儿园◇=、学校■○▼▲=、医院及无偿共全体业主使用的车位◁•◆-、车库•◁▲▷☆☆、会所等▲-□-，要判断是否存在将营利性设施混淆并入非营利性公共配套设施的情形★▽△★。
（2）允许扣除的公共配套设施面积原则上以政府规划面积为准▪☆◁，实际测绘面积同政府规划面积不一致的▼●，应提供有效证明◁●◇☆△，按实际面积扣除▲◇。
《青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算业务指引〉的通知》（青地税函〔2013〕44）第三条规定□▼◆△•▷，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项第1条规定▽△，公共配套设施=☆◇•-■“建成后产权属于全体业主所有的-▼▷▽▷，其成本◆□□、费用可以扣除•=•▪”▲□▽●★▪，其中●…□☆“建成后产权属于全体业主所有的△☆▽☆-•”☆☆▼▷▪，可以按照以下原则之一确认★-△☆：法律法规明确规定属于全体业主共有★●●○；经人民法院裁决属于全体业主共有●=◆◆；商品房销售合同★▪▲△◁•、财产处分合同等契约中注明有关公共配套设施归业主共有▷▷-☆，并且相关公共配套设施移交给业主或者依规定成立的业主自治组织▼▲□，由业主共同支配上述公共配套设施的各项权益和负担相应成本●☆-。
公共配套设施费的审核主要有房源审核•■▽▷◇、红线外成本审核-=◆◁◇、合同内容审核及票据审核等内容••▽△△☆。其中▼▲，房源审核重点关注企业创建不可售部分房源的真实性•●●■◇；属于不可售房源的部分◇=▼，需重点关注产权是否归全体业主所有•□■•○…，是否移交政府相关部门以及是否存在红线外情况●▲◆=◁；同时对票据取得的合法性与票据金额的一致性进行审核▪-■▲。
该项目物业楼▼-☆△、幼儿园作为可售配套设施和不可售公共配套设施对土地增值税税负的影响•▼△-■？
实际发生的公共配套设施成本●▪●◇，即满足建成后产权属于全体业主所有的公共配套设施所发生的成本☆◇、费用●▽▽■☆◇，才能在土地增值税计算中扣除▼•-▲▪。如果没有建成•◇□△…▷，就不存在产权●▼◇▽，也不能对相关成本◁◇◆★◇、费用进行扣除•□。
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②无偿移交给政府◁◁■▼、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的○•，应提供与相关部门的移交手续•◁☆：公共配套设施为幼儿园▪…•▷•、学校的□…=▷▪▷，企业应提供与县级（含县级）以上教委签署的交接协议○▽；公共配套设施为居委会的△△…☆▽，企业应提供与所属街道签订的交接协议□◆；
某市房地产企业开发A项目已达到清算条件▽●▽■▪，总建筑面积29=△-▽…●,000▽▪▲◇▼▽.00㎡▼-。其中■•=○…：
（3）产权属于全体业主或无偿移交给政府◁□、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施△▷◁○○◁，应有移交手续爱游戏官方网站入口◇•☆▪…▲，产权属于全体业主的还应在小区内进行公开承诺▷■★•△○。
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房爱游戏官方网站入口▪-○●、会所▷■=、停车场（库）…◆-▲○、物业管理场所=◁◇、变电站=□…、热力站-◆▷•○、水厂◁▷▪•●、文体场馆…▼△▪○□、学校…▼▽□■…、幼儿园☆□▲▪…▷、托儿所▷◇◆▼▲•、医院▷▷…▲、邮电通讯等公共设施-▷，按以下原则处理=▷○-■•：建成后产权属于全体业主所有的◇•，应提供向业委会移交的证明材料=▼，没有业委会的应提供由所属街道居委会出具代为接收的证明材料■…□☆，其成本和费用可以扣除□•▪△■；公共配套设施建成后无偿移交给政府☆◆、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的•△◆，应提供向相关单位移交的证明材料-▲，其成本和费用可以扣除★▲◁☆☆；建成后有偿转让产权的□▽，应归集收入和相应的成本☆●、费用○◁○-□。
第三款规定★•，建成后无偿移交给政府▲•、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的☆▪，其成本◇☆•◇、费用可以扣除•▽▽★；纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府△▽▲••、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的▽=•，应当提供政府◇☆、公用事业单位书面接收文件□=▷；纳税人建设的公共配套设施应由政府◆-•▪◁▷、公用事业单位接收◇☆•▷●◁，但因政府☆□◇◁▷▼、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的◇▪▼▷=，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施…●=☆，且说明不接收或未及时接收具体原因的☆★▪，经主管税务机关审核确定后▷▲△▲▲☆】爱游戏网站入口土地增值税清算审核要点！公，其成本▼▲○、费用予以扣除◆★☆★▽。
多期或分期项目共同发生的共同配套设施费▷○▪◇▽▷，是否按项目合理进行分摊••★◁★•。公共配套设施的界定是否准确□▲，公共配套设施费是否真实发生△▼□-▪，有无预提公共配套设施费的情况▪△。
《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》（天津市地方税务局公告2016年第25号）第四条中○-▷“ 关于公共配套设施成本和费用的确认问题■●★=”规定▲★△■，分期开发的房地产项目中▼▲●■，服务于整体项目的公共配套设施实际发生的成本和费用▼○□◁☆，应按各期可售建筑面积占整体项目可售总建筑面积的比例进行分摊☆★▲▲◆。
由以上两种不同的算法可知◁▪◇▽，公共配套设施是否作为不可售公共配套对项目的整体税负影响较大★▼□-。所以•●▼，房地产开发企业要把公共配套设施作为不可售公共配套处理◆◁●▼◆，必须满足税法规定的条件◁○-▽…，同时结合当地税务机关对不可售公共配套的具体规定◁▪△▷•。
甲房地产企业开发某高档住宅小区项目…▪▽★△，分三期施工开发•◆△▲=◆。一◁=•▲、二期是高档住宅•▼☆■；第三期是公共配套设施幼儿园和社区文化活动中心■□◆，预计建设周期为2年□•▽，预算造价7▪□◁△▽○,500▷◇.00万元•◁▼。目前该项目一▼●▼、二期已销售88%◆◆•…，符合土地增值税清算条件▪◁■▪。企业按要求对一☆▷、二期项目土地增值税自行清算=-，并形成自查报告上报主管税务机关○□■。税务机关审核后发现☆▽◇◁◆，三期幼儿园和社区文化活动中心工程目前还未开工建设…▪•▲▼◆，但企业清算一■★•○、二期的土地增值税时▽★=▪◁▷，按一■▲△▪◁、二期的建筑面积分摊扣除了幼儿园和社区文化活动中心的预算成本7☆★,500▲……●▽▼.00万元▪▽…，一期扣除5○○…○▲▽,000○▽•…▼.00万元○■▼-，二期扣除2★■■☆,500▷•▲◁•.00万元▼◇。
第三十三条第六项第二款规定爱游戏官方网站入口◇☆○，建成后产权属于全体业主所有的▪•□，其成本○•…▪▷、费用可以扣除△★▷◁▲▲。其中△▪=“建成后产权属于全体业主所有的●▷=•=•”▽▷▪，可以按照以下原则之一确认=•=：政府相关文件中明确规定属于全体业主所有•…■◆◁；经人民法院裁决属于全体业主共有••；商品房销售合同○▲○★■▼、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有-○○□★，或相关公共配套设施移交给业主委员会▷○●☆◆。
